Farligt virke och plåtkant försvann.

Nedanstående sände jag till Haninge kommun med kännedom till Vädurens styrelse. Samma eftermiddag ställdes en container vid virkeshögen. Dagen efter var virket borta! Någon dag senare var stolpen uppriktad och plåtkanten borta.

Inte tror jag det var min förtjänst utan så konstigt kan det slumpa sig!

----------------------------------------


Förmodligen skulle grannarna i ett villaområde protestera. Kanske det blivit anmält till miljökontoret redan i somras? Det som nu funnits i brf Väduren, Brandbergen, under ett halft år.

Längs kommunens "Solring", vid gaveln av huset Vädurens gata 212 och framför balkongerna Vädurens gata 217, finns ett upplag med rivningsvirke. Under ett halvår har dessa 7-8 m3 rivningsvirke legat där bredvid två containrar. Rivningsvirket är från de sju uteplatser på huset 212-214 som revs bort eftersom ett återigen misslyckat försök (!) med tätning av garagetaket gjorts. Eftersom virket säkert är behandlat, kanske med något miljöförkastligt, är väl byggavfallet klassificerat så att kostnaden för deponi är något högre.

Hur kommer det sig att de 7-8 m3 rivningsvirke ligger där månad efter månad utan att något händer? Det är verkligen svårt att tro på återanvändande, då skulle väl virket bli sorterat.

Kanske är det så att brf:s styrelse, förvaltning och anlitad entreprenör är oense om vem som har ansvaret för att rivningsvirket försvinner. Kanske är det en extra kostnad om virket är miljöfarligt? Kanske är det så att styrelsen anser att det är förvaltningen som har ansvaret. Kanske är det så att förvaltningen anser att entreprenören har skyldighet att frakta bort avfallet. Kanske är det så att entreprenören anser att det måste vara styrelsens ansvar att hålla rent i föreningen. Ett vackert exempel på att var och en kan skylla på någon annan i en förskräcklig rundgång. Virkesavfallet ligger så där framför boendes ögon månad efter månad!

Det är ju inte begripligt eftersom virkeshögen är fullt synlig från entréen in till föreningens expedition.

Föreslår att Haninge kommuns miljöinspektion kollar förhållandet mellan Vädurens gata 212 - 217.

Per Tingvall, 10 dec 07

Till Haninge kommuns tekniska kontor.

Brandbergen. Solringen i brf Väduren, utanför port Vädurens gata 215.

Här finns en bom som ska hindra genomfart för biltrafik på "ringen". Bommen står nu på "trekvart" och har gjort detta sedan sensommaren. Ingen åtgärd vidtages. Är oklar över vem som satt upp bommen och vem som har ansvaret för den - kommunen eller bostadsrättsföreningen. Kanske den står monterad på brfs mark men hindrar trafiken på kommunens mark.

Bommen står nu som sagt på "trekvart" sedan flera månader, har alltså ingen funktion nu. Det lilla obehagliga är att stolpens fundament har gett med sig och några centimeter upp från marken sticker ett vasst plåthörn. Det vassa hörnet av plåt är alltså några centimeter från gångvägen.

Det förskräckliga som kan hända är att ett barn ramlar mot bommen och råkar slå huvudet mot det vassa hörnet. Illa kan det gå!

Jag, som boende och förbipasserande på vägen mot centrum förundras över att bommen inte tas bort eller riktas upp. Åtskilliga gånger måste ju styrelsemedlemmar eller fastighetsskötare i bostadsrättsföreningen gått förbi stället och uppmärksammat den fallna bommen.

Bostadsrättsföreningen kanske anser det vara kommunens ansvar att kolla liknande ställen och åtgärda brister. Någon annan förklaring kan väl inte finnas. Fast kommunen är väl sällan där nu när brf så välvilligt tagit hand om bl a planteringsansvaret längs Solringen.

Per Tingvall,

Motion 2008: Dyr "frisk" luft.

OVidKommande handling och åtagande?

Framför mig på bordet ligger nu en ”specifikation av åtagandet” tecknat mellan Väduren och LANDIS&STAEFA, senare övertaget av Siemens. Specifikationen är daterad 1998-04-28 och signerad av firmatecknare i Väduren och Landis. Texten är om ”Förtydligande, servicekontroll (ventilation)” och innehåller bl a punkten ”* OVK-besiktning med godkänt resultat ingår vart tredje år under avtalstiden”.

Väduren hade alltså ett avtal från slutet av 90-talet beträffande ventilation och OVK, obligatorisk ventilationskontroll. Detta avtal med Landis/Siemens kostade väl storleksordningen 4 miljoner kronor i startavgift och så kanske miljoner kronor, inkl då visst material, varje år. Vissa arbeten, bl a fläktar, utfördes och kostade uppemot 10 miljoner kronor. Väduren satsade alltså kanske 20 miljoner kronor på ett avtal med Landis/Siemens för att få en fungerande ventilation i husen, till- och frånluft, och en garanterat godkänd OVK-besiktning.

Trots detta avtal med Siemens, avtalet gällde väl 2005, (detta bekräftar styrelsen enligt svar på motion 7 år 2007 – styrelsen säger ”är”, ”finns”, ”är” ”innebär”, ”garanterar”, alltså nutid) började en mycket egendomlig (enligt mig och HSBs representant i Vädurens styrelse) och kostsam ”ombyggnad”, som styrelsebeslutet säger, av ventilationen. Nu inte av Siemens utan av ett ”skuttföretag” som förmodligen rekommenderades av AdEx. Kostnaden för denna radiatordemontering och utbyte av till-luftsdonen (nu en plåtbit) bakom radiatorerna (elementen) blev omkring 8 miljoner kronor. Men någon ”friskare luft” fick vi knappast och värmen i lägenheterna blev knappast bättre av ombyggnaden. Resultatet blev uppenbarligen inte heller en godkänd OVK, trots att AdEx säger ”Entreprenadens omfattning gör att entreprenören lämnar en godkänd OVK vid slutbesiktningen.”

Varför AdEx i maj 2005 antydde att ROT-bidrag med 80 % av kostnaderna kunde sökas är egendomligt eftersom en ”kvalificerad” förvaltare som AdEx borde veta att ROT-bidraget för denna gång var slut.

Redan på 80-talet finns en handling i Väduren som antyder att ”bästa” sättet att ta in friskluft i lägenheter är ett ”vanligt” hål i väggen direkt in i rummet. Vi i Väduren har år efter år och med investeringar på flera tio-tals miljoner kronor värnat om ett system som uppenbarligen inte fungerar optimalt. Projektet ”Friskare luft” är ju ett löjligt begrepp i blåshålet Brandbergen om man t ex betänker den luft som de boende i lägenheterna längs Hornsgatan andas in.

Föreslår Vädurens stämma besluta

A t t styrelsen informerar oss, föreningens medlemmar, om styrelsens misstag och

misslyckanden

A t t styrelsen informerar om OVK-besiktning och ventilationsproblem

A t t beslut, utredningar, avtal etc presenteras för oss medlemmar så att vi kan hjälpa styrelse och förvaltning med att bevaka och kontrollera!

Februari 2008

Motion 2008: Var finns pengarna?

Pengar i kassan, lån hos banken eller ekonomi i balans?

Föreslår Vädurens stämma 2008 besluta

A t t en planerad ekonomisk utveckling för Väduren under 10-talet presenteras

A t t vi medlemmar framöver blir informerade om budgeten och därmed intäkts-, kostnads-, investerings- och fondpolicy.

Överfull kassakista hos Väduren under 90-talet.

Vädurens årsredovisning från 1990 hade en avslöjande formulering: ”Genom HSB Stockholms underlåtenhet att informera styrelsen om att 1990 års investeringar medfört ytterliggare försämrat resultat så har årets förlust blivit betydligt större än väntat”. Frånsett om HSB informerat eller inte så visar ändå skrivningen att styrelsen inte hade särskilt bra koll på investeringars framtida betydelse för Vädurens ekonomi. Efter detta konstaterande av de förtroendevalda i styrelsen, bl a Torben Swede, höjdes våra avgifter med 63% på 15 månader, därefter ännu 6% efter knappt 2 år. En ”hyra” som varit 2.000 kr höjdes alltså till 3.500 kr på 3 år. Vädurens intäkter ökade från 22 miljoner kr till 37 miljoner kr, drygt 15 miljoner alltså.

Allt för att styrelsen inte begrep att investeringar måste betalas, hur de betalas och ”räntan på räntan”.

Det var för ”stor” höjning. Det blev över tio miljoner i verklig vinst varje år. Man kan säga att Väduren från 1994 och nästan 10 år framåt hade en mycket full kassa. Allt kunde betalas kontant. Ventilationsunderhåll, belysningsarmaturer på P-platser och i trapphus, nya lås i alla utrymmen, ny utrustning i tvättstugorna, planteringar och miljögårdar m m – varje åtgärd för kanske 3-6 miljoner. Dessutom målades fasaderna om på alla hus, en kostnad på över 30 miljoner. Sammantaget investerades kanske omkring 100 miljoner under tio år.

Dessutom, Vädurens fastighetslån betalades av med 15 miljoner kr, nästan 20%!, varvid räntekostnaden givetvis sjönk. Som om allt detta inte räcker – det blev också pengar över till några ”spekulationsfonder” typ ”Hedge” (ni vet sådana som gjorde fiasko med bolånen i USA), Väduren satsade 10 miljoner på liknande fonder. Allt detta genom den drastiska höjningen av månadsavgiften. Bra eller inte kan väl diskuteras, vi under 90-talet betalade direkt många tiotals miljoner som boende på 10-talet kanske borde vara med och betala.

Nya kvastar och principer 2003.

Eftersom ”allt” betalades kontant från den stora kassan i Väduren de gångna åren ökade inte föreningens skuldsättning. Tvärtom som ovan sagts. Men nu började alla små som stora investeringar att avskrivas och alltså bokföras på 15-30 år. Ett litet underhållsarbete på 59.000 bokförs med kostnaden 4 tusen per år. Minns då att bara 7 år tidigare betalades renoveringen av alla fasader kontant – över 30 miljoner kronor!

Så har då avskrivningarna av arbetskostnaderna fortsatt. Väduren är väl uppe i över 100 miljoner i avskrivningar nu, blir väl en framtida kostnad i boksluten på omkring 5 miljoner varje år. Vädurens fastighetslån, som alltså minskades med 20% i mitten av 90-talet har nu ökat drastisk och lär väl vara upp i en bra bit över 100 miljoner kronor. Snart dubbelt så stora som lånen var 2003 när lånekarusellen satte igång. Dessa nya lån i storleksordningen 60 (?) miljoner kronor ska ju ända betalas på kanske 30 år. Det lär väl bli några miljoner per år i räntekostnad. Är det amorteringkostnader också? Minns nu citatet från 90 enl ovan.

Jag har vid de två senaste stämmorna visat denna utveckling och valt citatet ”Den som är satt i skuld är inte fri”. Styrelsen har hela tiden hävdat att föreningen ekonomi är god eftersom banken lånar ut nya pengar. Som ju banker brukar göra när garanten som här är 900 bostadsrättshavare och skulden är bara drygt 120 tusen kronor per lägenhet. Flera i styrelsen har också deklarerat att våra boavgifter ”först över deras döda kroppar” kommer att höjas! Det ni, det blir många nya inlånade pengar från Nordea tills de säger stopp om några år.

Vart går Väduren nu under 10-talet?

Framtida avskrivningar i resultaträkningarna och ökade räntekostnader är bara att slå fast. Det är säkert inga problem att låna upp 50 miljoner till från Nordea så att avgiftshöjning kan skjutas ännu några år på framtiden. Men förr eller senare ska ju allt betalas. Vi får väl hoppas att Riksbanken håller inflationen i schack och att bankernas räntor inte stiger så mycket. Just nu verkar det finnas mycket pengar hos bankerna men kriser har inträffat förut i Sverige!

Nog vore det kanske på plats med ett ekonomiskt rådslag i Väduren. Efter dryga 7 år med en ordentlig kassareserv följer nu kanske knappa 7 år med stora låne- och avskrivningskostnader. Hur ska det bli under nästa period? Vad ska Väduren satsa på? Ska vi leva med mycket lånade pengar eller ska vi som under 90-talet betala våra lån i förtid? Det kan vi ju göra med en avgiftshöjning lik den som gjordes i början av 90-talet!

Kan inte undvika ett annat citat, från 2005: ”För att bibehålla en god ekonomi vill styrelsen ● Öka intäkterna”. Jag frågade skriftligt ordföranden vad som kunde öka intäkterna om det inte var en avgiftshöjning. Fick inget svar men trodde väl inte att de skrev så när de avsåg att öka föreningens lånestock.

För övrigt har väl vår grannförening i Brandbergen högre månadsavgift än vi i Väduren just nu, även om de nu råkar ha bredbandsuppkoppling till alla lägenheter.

Det är i och för sig möjligt att Vädurens lånestock ska vara nästan så stor som den är nu. Men många brf inne i staden och många villaägare är himla glada när fastighetslånen vandrat ned mot 0 kronor! Frågan är vad föreningen och medlemmarna fått och får för de lånade medlen. Investeringar måste ju vara lönsamma eller nödvändiga för att de ska göras. Själv ansåg jag, rent principiellt,’ t ex att fasadrenoveringen skulle utföras med lånade medel, även om kassan var god. Det är givetvis de framtida boende som ska betala stor del av nya investeringar.

Det jag förundras över är inte bara den i mina ögon lite egendomliga investeringspolicyn (och vissa kostnader), utan den verkliga artskillnaden mellan 90-tal och nu. Därför min undran inför 10-talet.

Vi i Brandbergen (och Valla i Handen) minns väl fortfarande investeringarna och ombyggandet av Haningehem. Då hette de Formator, nu heter de AdEx.

Februari 2008

Motion 2008: ½år till föreningsstämma?

Datorer hjälper inte i Väduren

Föreslår stämman besluta

A t t ekonomisk redovisning presenteras dels som halvårsresultat i september och
dels som helårsresultat i februari

A t t budget och syfte redovisas inför ”större” nya verksamheter med beaktande av att ”väsentliga förändringar eller till- eller ombyggnader” enligt föreningens stadgar ska bemyndigas av föreningsstämma.

A t t ”avvikelser”, som givetvis kan inträffa vid de flesta projekt, redovisas snarast och öppet, senast vid redovisning av ärenden enligt första att-satsen.

A t t uttala sig för att Vädurens föreningsstämma bör kunna hållas under mars månad och absolut senast 15;e april.

Nu i februari har vi fått rapporter om de multinationella företagens resultat från 4:e kvartalet 2007. De globala företagens vinster i mångmiljardklassen är alltså klara och bara bokslutsdispositionen återstår. På Haninge kommuns fullmäktigemöte den 3:e mars kommer Haninge Bostäders bokslutsdisposition att behandlas. Haninge Bostäder, med dubbelt så många lägenheter som Väduren är alltså klar med sitt bokslut nu i februari.

Under mars och i början av april har väl alla Sveriges världsföretag sina aktiestämmor. Dessa giganter hinner alltså med att sammanställa sin stora verksamhet på i runda slängar en månad! Nog har vi alla skäl till att ifrågasätta varför Väduren inte skulle hinna med sin redovisning – en tusendel så stor och säker bara en tusendel så många transaktioner som dessa stora företag har.

Visst föreslog jag att Vädurens stadgar skulle minska ned de max-tider som anges för redovisningens leverans till revisor och hållande av vår föreningsstämma. Nu ville inte stämman korta ned tiderna så vi får väl riskera att vår föreningsstämma hålls efter midsommar, när halva nya verksamhetsåret förflutit.

Konstigt nog ansåg stämman att vår motionstid däremot skulle flyttas fram en månad till den sista februari. Nog är det lite svårt att förstå orsaken och sammanhangen.

Eftersom stämman med knapp majoritet röstade igenom nya stadgarna förra året kan jag ju inte hålla på att föreslå förändringar där igen – vi får leva med de onödigt långa tiderna som väl hängt kvar från tiden med papper och penna och handdriven räknesnurra. Jag är av den uppfattningen att datortekniken kan minska ned tiderna väsentligt.

(Fast vi vet ju alla, ta exemplet med Vädurens obefintliga hemsida på nätet, att styrelsen är helt inkompetent när det gäller datorer.)

Brandbergen febr 2008

Per Tingvall, lgh 075

Motion 2008: Företag el förening?

HSBs brf Väduren, förening eller företag?

”Vad är drivkraften i ett privat företag? Det första är pengar, det andra är antagligen pengar och det tredje torde sannolikt också vara pengar” säger Birger Höök, chef för Trängselskatten i Stockholm, enl DN 22 feb. Han konstaterar också att ”Fakturorna var oklara” beträffande visst arbete.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Det är klart att Väduren är en förening kanske du säger. Det framgår ju av stadgarna. Själv har jag alltid ansett att vi är en förening och ska fungera som en förening. En förening ska ha medlemsdemokrati medan ett företag kan styras enväldigt av ägaren el direktion och styrelse.

En av de tre senaste ordförandena i Väduren har det senaste året i mejl till mig hävdat att Väduren ska betraktas som ett företag. Dessa tankar verkar ha växt fram i Väduren när AdEx kom hit, egentligen mest beroende på okunniga och svaga styrelsemedlemmar som inte värnat föreningsdemokratin under verksamhetsåren.

Exempel.

Mitt förslag om en uteplats utanför porten får svaret att stämman inte ska detaljstyra styrelsen arbete.

När jag och Stephan Sundling var kritiskt undrande över ”Friska luften” fick vi veta att medlemmarna har inte med att göra vad styrelsen handhar mellan stämmorna.

På nätet, där nästan allt finns, fanns uppgifterna ”Brf Väduren, förvaltningen”, ”Brf Väduren – vd Gunnar Höglund”, mejl-adressen till styrelseledamöter anges med ”adex.se” trots att vi har ett eget domännamn.

Möjligen plockar jag fram fler exempel till stämman.

Min poäng är alltså

Att ett företags (t ex AdEx´ och Modulbyggs) inriktning huvudsakligen är att tjäna pengar till ägarna,

Men

Att en bostadsrättsförenings huvudsyfte är att medlemmarnas ekonomi sätts i centrum och gemensamma beslut fastställer föreningens inriktning,

styrelsens uppgift är att verkställa stämmors beslut och handskas varsamt med föreningens ekonomi och administration.

Föreslår Vädurens stämma 2008 besluta

A t t Väduren är en medlemsorganisation och alltså en förening där medlemsinflytande och medlemsdemokrati löpande under året är centralt.

A t t ju fler frågor som förankras och beslutas av medlemmarna gemensamt

ju bättre är det.

Februari 2008

Per Tingvall, lgh 075